Technische Due Diligence (TDD) – Sorgfalt versus Kosten- und Zeitdruck

10. April 2018
Technische Due Diligence (TDD) – Sorgfalt versus Kosten- und Zeitdruck

Viele Investoren, Eigentümer, Nutzer, Betreiber oder Käufer von Gewerbeimmobilien legen Wert darauf, dass ihre Bestandsobjekte oder Anlagen regelmäßig mit der größtmöglichen Sorgfalt geprüft werden.

Insbesondere bei älteren Immobilien, die Altlasten oder Sanierungsstaus bzw. nicht entdeckte Mängel aufweisen können, möchte man einen umfangreichen Überblick über den Instandhaltungsbedarf, anstehende Kosten oder Sicherheitsrisiken haben. Hier nehmen Gutachter und Ingenieure Prüfungen im Rahmen der Technischen Due Diligence vor. Nach der sorgfältigen Bewertung von Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierungspotenzial erhält der Auftraggeber einen ausführlichen Bericht. Natürlich möchte er die Angaben in der kürzest möglichen Zeit und zu einem günstigen Preis haben. Ingenieur- bzw. Gutachterstunden sind jedoch teuer und die zu überprüfenden Details fast unüberschaubar. Was tun?

Rainer David, Geschäftsführer des Softwarehauses DOCby.net GmbH aus Braunschweig, kann aus fast zwanzigjähriger Erfahrung berichten:

Bei der Technischen Due Diligence (TDD) geht es in erster Linie um eine konkrete, zeit- und kostensparende Beurteilung des Zustands von Objekten und Anlagen. Meistens nutzen die zuständigen Ingenieure hierfür Checklisten, die sorgfältig abgearbeitet werden, um keinen Bewertungspunkt zu vergessen. Ein weitaus praktikablerer Ansatz ist im digitalen Zeitalter der Einsatz einer Cloudlösung bzw. Webplattform, die über eine spezielle App mit Daten “gefüttert” wird.

Welche Vorteile hat eine solche App?

Eine App hat den Vorteil, dass TDD-Verantwortliche auf einfachste Weise Kosten, Risiken sowie Wertsteigerungspotentiale analysieren können. Dabei geht es nicht nur um den Zustand von technischen Anlagen und Gebäuden, sondern auch um die termin- und kostenmäßige Bewertung von erforderlichen Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Eine TDD-App ermöglicht es, Investitionssummen und Kostenszenarien einzuschätzen und Entwicklungspotentiale auszuweisen.

Ist der Einsatz einer solchen App für die Technische Due Diligence nicht sehr kompliziert?

Nein, der Einsatz und die Nutzung sind wirklich kinderleicht. Die Aufnahme der Daten erfolgt mit einem mobilen Endgerät (online/offline), wobei die Nutzer Zugriff per Browser und App haben. Dies bedeutet eine Datenbearbeitung ohne Medienbrüche. Hinzu kommt, dass Nutzer die Unterstützung und Integration von Barcodes, NFC (Near Field Communication), RFID (radio-frequency identification) und externen Geräten wie Distanzmesser, Infrarotthermometer etc. nutzen können. Diese “Helferlein” vereinfachen die Datenaufnahme enorm.

Wie unterstützt die App die Auswertung der Daten?

Die Nachbereitung der Daten wird extrem vereinfacht. Sie müssen keine Berichte aus den vielen aufgenommenen Daten, Sprachnachrichten, Bemerkungen und Fotos erstellen, da es eine vollautomatische Berichterzeugung und flexibel anpassbare Standardreports gibt. Zudem kann die Projektstruktur auf andere Projekte mit variabler Oberflächen-/Feldanpassung übertragen werden. Dies bedeutet einen gleich hohen Qualitätsstandard auch bei einer steigenden Anzahl von Liegenschaften, Projektteilnehmern und Projekten und somit einen hohen Zeit- und Kosteneinsparungsfaktor.

Welchen Vorteil habe ich, wenn ich mehrere Immobilien zu verwalten habe?

Gerade für Immobilienbetreiber, die eine Vielzahl von Immobilien besitzen oder verwalten, bietet sich die Kombination von Webplattform und App an. Nehmen wir mal an, Sie müssen dreißig Immobilien begehen. Da macht es wenig Sinn, jede Immobilie separat zu betrachten. Viel geschickter ist es, eine ganzheitliche Analyse vorzunehmen, d. h. die Gebäude strategisch wiederkehrend zu begehen und alle Daten in einer einheitlichen Struktur zu erfassen. Die Synergie-Effekte, die sich daraus ergeben, liegen auf der Hand: Sie können eine übergeordnete Risikoanalyse aller Immobilien vornehmen und daraus eine ganzheitliche Maßnahmen- und Budgetplanung ableiten. Wenn Sie diese TDD Begehungen nun jährlich wiederholen und in diesem Rahmen auch die entsprechenden Maßnahmen aktualisieren, haben Sie schon fast ein System für die langfristige strategische Instandhaltung mit einer starken Kundenbindung.

Welches System können sie als Softwarespezialist empfehlen?

Wir haben als Softwarehaus natürlich ein eigenes System entwickelt, welches wir, insbesondere durch die Rückmeldungen und spezifischen Anforderungen unserer Kunden – immer weiter optimiert haben. Dieses System nennt sich “DOC.mobile|TDD” und bietet viele Vorzüge, z. B. Begehungskonzepte einschließlich Historienfunktion sowie Kostenaufstellungen nach verschiedenen Kriterien (Investitionszeitraum/Anlagen/DIN 276). Beliebige Investitionszeiträume können unter Einbeziehung von Energieeffizienzbetrachtungen verwaltet und Aufstellungen für Rücklagenbildung gemacht werden. Als Gutachter oder Sachverständiger profitieren Sie auf jeden Fall von der Nutzung unserer App – wir freuen uns auf Ihren Anruf!

DOCby.net GmbH

– auf die Energie-, Bau- und Immobilienbranche spezialisiertes Software- und Beratungshaus aus Braunschweig

– Entwicklung, Vermarktung und Vertrieb von internetbasierten und mobilen Softwarelösungen

– zur Dokumentation, Organisation und zum Controlling von komplexen Projekten

Kernprodukte:

– DOC.project: Projektkommunikationssystem DOC.project zur optimierten Kommunikation im Bereich Plan- und Dokumentenmanagement

– DOC.mobile: mobile Anwendung DOC.mobile zur Erfassung und Verarbeitung von Informationen jeglicher Art (Mängelmanagement, Bautagebuch, TDD, SiGeKo etc.)

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